聖誕節即將到來，2019也接近年底了；截止到昨天12月19號，美國每週的平均房貸利率統計：30年固定利率，週平均 3.73% ；15年，3.19 %。2019年最低的利率，應該就是 9月5號的那一個禮拜，30年固定利率，週平均 3.49% ；15年，3.00 %。

統計到 11 月底的房市交易數據中，比較有趣，或者值得注意的是，市場上的「待售庫存」在減少。圖上的顏色，藍色代表 Rancho Cucamonga，紅色代表 Ontario，綠色代表 Chino Hills，灰色代表 Eastvale。

出售中的大麻屋實景影片視頻：
這3000多呎的大房子，被搞成大麻屋，屋主不要了，讓銀行法拍收回，現在銀行以市價6成上市。抽空在傍晚時分，天色雖略暗，還是進到房子裏看看。

截至10月底的成交過戶統計，Rancho Cucamonga (藍)、 Ontario (紅) 、Eastvale (綠)，中位成交價格都沒有往下的趨勢，比起去年10月，還有一點往上的感覺。Chino Hills (灰)向來都是統計上數字擺盪較大的城市，今年10月比去年同期，跌6.5%。

自2020年起，有不少在今年裏新修的房地產相關法令，開始生效。除了新聞媒體報導頻率比較高的 1482 rent control 法案，還有一些與 HOA相關的新法或修法，可能對不少人的生活環境產生影響，例如以下三個法案：AB 670, SB 652, SB 234。

加州的 1482 法案已經通過，限制了未來房租的漲幅，漲租以：5%+消費者物價指數，或者10%，兩者中取較低的數字為上限。除了 rent control 之外，另一項重要的內容是 just cause。

這個房子屋況正常，區域良好，開價已經比行情低10幾萬。Listing description 寫得很明白，屋主想要盡快賣掉，而房子就是一直住著，沒破、沒漏、也沒有特別弄得漂漂亮亮。這種難得的房子，只可能賣給已經準備好的的買主，也當然是2天就進escrow 了。

今天來好好算一算，這位小明先生，他的房屋貸款，應不應該重新申貸 refinance？小明4年前的房貸(已經繳了48個月)：借款30萬，30年期，固定利率 4.25%。近日他被 offer 重新貸款，lender 給了一個新利率 3.625%，30年期。小明先生，該不該重貸呢？

新聞截圖自 Daily News。房客搬走後，留下已經腐化的屍體，這真是非常誇張的爛房客，房東也真的是虧大了。上法庭索賠，還要先查查，對方是否有什麼資產可以拿出來賠，否則，再浪費一筆打官司的時間、精力、金錢成本。

出租房的樓下是金飾店，這裏必然是人來人往的地方。這位女房客已經在此住了20年，也一定都是穩定繳租。這種事，就是讓人想都想不到的！

中文執照班10月12日上課內容(第二期第8週-本期最後一週)

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美國房屋建築風格圖例 PDF

若只看中位數房價，Rancho Cucamonga 從去年中到今年9月，像是風箏線放到底了，怎麼也爬不上去。倒是鄰居 Ontario 像蝸牛向上慢慢爬。再遠點的 Chino Hills 這5年來，實在是像忽上忽下的雲霄飛車。

中文執照班10月5日上課內容(第二期第7週)

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中文執照班9月21日上課內容(第二期第6週)

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中文執照班9月14日上課內容(第二期第5週)

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中文執照班9月7日上課內容(第二期第4週)

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到了Labor  Day，暑假期間買下的房子，大部分已完成過戶，一年中成交筆數最高的季節也過了。雖然到處都聽得到對市場觀望的聲音，偶爾也有引用某種數據的新聞，說是房價價跌到如何如何了，但實際從MLS的datatbase 看，這裏列出的四個城市，真實成交的中位價 (上市但未成交的不計)，5年來的大趨勢都是往上的。 單看8月份，只有 Rahcho Cucamonga  中位成交價往下。

賣房前5年中，有2年自住，做為primary residence，享有個人25萬/夫妻50萬美金的增值免稅額，這個計算原則，是沒錯的。但從2009年起，房子出租期間，要先被檢定是屬於 qualifying or non-qualifying deduction。在賣房子之前，原先是自住的房子，後來出租，這是qualifying，這段出租期間，不用特別計算，直接套用25/50萬美金的增值免稅額；而原先是出租的房子，後來收回自住，這是 non-qualifying，這段出租間的增值部分(按比例計算)，是要先算成當年的所得的。2009年之前，無論出租或自住，都是qualifying，不必特別計算。以下舉例算一算。

中文執照班8月31日上課內容(第二期第3週)

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來自加州地產協會的法律建議：Real Estate Agent 依法是可以幫忙管理出租的房地產。但兼做房屋管理時，須確認：agent所屬的公司是授權認可的，而agent自己本身，也確實能掌握租賃業務的法律知識。

事實上，兼差管房子的agent，比起專業的房東，可能懂得很少，他公司的業務過失保險，也極可能完全不包含這個業務。一旦走到真相大白的時候，為時恐已太晚。若有委託管理的需求，找專業的、信譽好的管理公司，是比較穩當的。

以下舉幾個法規為例：這些都是已存在多年的建築法規，和安全有關。在賣房子的時候，買方請來的房屋檢查人員，會仔細檢視一番，不合規定的，都會寫在報告裏。而做為房東，除非找了專業的管理公司，房子的各種設施是否符合消防、公安、公衛等法規？就靠自己要注意，不然就靠上天保佑不出事了。

中文執照班8月24日上課內容(第二期第2週)

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中文執照班8月17日上課內容(第二期第1週)

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7月結束，學校即將開學，暑假期間大半的房地產交易統計數據，也出爐了。截至7月底，上圖的4個城市：Rancho Cucamonga藍線, Ontario紅線, Eastvale綠線, Chino Hills灰線，中位成交價格，仍然延續5年來的上升趨勢。如果忽略這5年間的高高低低，直接用5年前、5年後的價格，就可以拉成一條斜斜往上的直線，簡單說完一個「光陰的故事」。

2019年5月截止的統計，美國Single Family Residence的房貸違約率是2.67%，前一次和這個數字相當的時間，是2007年次貸風暴，違約率開始暴增之前；再更往過去看，是1993年。目前的這個數字，是上次風暴的高峰之後，一路走低至今，如果繼續往下降，違約率就會回到1993年到2007年之間的水平，也就是說，單就違約率這個數字而言，直到最近，美國房貸違約的情況才復原，過去2-3年，這數據還是不低的。

中文執照班8月3日上課內容

中文執照班8月3日上課內容 (week-6)
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中文執照班7月27日上課內容

中文執照班7月27日上課內容 (week-5)
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他愛狗，你愛房，何不加點房租，搭起友誼的橋樑 !?

每次有機會幫屋主出租房子，總要接到嘆氣的電話 - - 因為房東不要有養狗的房客，愛狗的房客感到挫折。就我個人的印象，來詢問租房資訊的客人裏，有6成是有狗的。這些有狗的人裏，百分之百的人會說，自己的狗是well-trained。而其中，大約3分之1的人，會稍微爭取一下，然後放棄。從互動，或甚至直接看到的申請資料裏，有狗的客人中，大約有2成，不論收入、職業、信用都很好，而且有很高的意願，為愛犬、毛小孩，多掏一下錢包。

中文執照班7月13日上課內容

中文執照班7月13日上課內容 (Week-4):
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中文執照班7月6日上課內容

中文執照班7月6日上課內容 (Week-3):
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英文密密麻麻的房屋買賣合約，您是不是似懂非懂地就簽了？這裏提供我在教育訓練新進agent時，所使用的中文註記版。在原文合約上，我加上中文註記文字方塊，只要花幾分鐘瀏覽，您就能快速瞭解，合約的內容大意。

今天是7月1日，可以看到6月份的房屋市場統計數字了。藍線代表Chino Hills，紅線Rancho Cucamonga，綠線Eastvale，灰線Ontario。

中文執照班6月29日上課內容

6月29日上課內容 (Week-2)：
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在加州，賣房子的屋主依法必須告知買方：屋況、損壞、及修復等等的情形。協助賣房子的房地產經紀，會主動提供給屋主兩份文件填寫，按法律的規定，這兩份文件都必須由屋主本人填寫，若被發現內容不實，買方有2年的追訴期。

中文執照班6月22日上課內容

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中文執照班6月15日開課試聽內容

[  6月15日開課試聽內容  ]

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課程進度表與課程相關事項（在當日資料袋中）：下載

報名表-繁體版（在當日資料袋中）：下載

报名表-简体版（在当日文件袋中）：下載

[  如果您錯過了 ]

如果您錯過了6/15的開課試聽，未來的週六上午，仍然非常歡迎您前來試聽，第一小時免費。您可以在此先瀏覽或下載，6/15當天的上課內容。

課程內容並不需要按照一定的順序學習，個別章節雖然相關，但也各自獨立，您可以在任何一週開始正式上課。本班是循環式開課，一期6週結束後，下一期再從第一章開始上課。

上課地點：3633 Inland Empire Blvd, #500, Ontario, CA 91764

上課時間：週六 上午9:30 ~ 12:00
(週末期間，大樓門禁管制。週六上午 9:20-9:30，請在一樓稍候，老師會協助進入大樓。）

 

不少水岸第一排的住家，在房子的正前方，或者正後方，有一個延伸到水面上的私人小碼頭；而碼頭和房子的圍牆籬笆之間，又常常有連續的人行步道，有的甚至延綿幾英里。這些令人想要住上幾天的水岸住宅，例如上圖是Newport Beach 附近的Balboa Island，它們的土地產權邊界到哪裏呢？

正在買房子的人，大部分會希望離高壓電塔越遠越好，既是健康的顧慮，也考慮到房子未來脫手，不要有阻礙。Rancho Cucamonga 的大電塔和電線，就在上圖的綠色色帶，從Google的衛星空照圖看，這一整排電塔兩旁，當然是空出了一定的距離，才會有房子。如果建地就在電塔沿線邊上，許多建商的sales office的標準答案是，他們的房子至少會離1千英尺。實際上，加州法律上規定距離如下：

在州政府的網站上，有一個大幅改造Rancho Cucamonga Metrolink Station 周邊的開發計劃 --- Empire Yards。左圖就是這個計劃的未來示意圖，從這個地方的住家，走路就能直接到達Metrolink的月台。從圖上旁邊的解說文字，可以看到：計劃興建 34戶Townhouse、88戶老人公寓、104戶Studio、兩區公寓，111+95戶。如果計劃實現，似乎在未來，這裏會是住家/商店密集熱鬧的地方。

雖然有私心的成分，但是在大洛杉磯地區各城市到處看房，不斷的經驗累積後，還是覺得Rancho Cucamonga 城市土地規劃是很好的。尤其直接看土地區分使用的zoning map：若用顏色大略區分來看：黃橘色區塊是住宅區，紫藍區塊是給建商提出較大面積開發計劃區，灰黑色塊是工業區，穿插在各地紅色是店面商業用地，較多集中在 Foothill 與 Base Line 兩側；一看就是清楚明瞭、簡單大器。

號稱經驗豐富的資深經紀，竟然建議已婚的新移民：產權登記寫「single」，免得麻煩。所謂的麻煩，也不過是請那位在美國境外的配偶，到美國領事館，公證一張 Quit Claim Deed。就是有這種教客戶偽造文書的房地產經紀人！只為了便宜行事，趕快成交過戶。

Rancho Cucamonga (RC)、Fontana (FT)、Eastvale (EV)三地，2019年初以來到5月底，中位成交價格持續上升。三地的上市賣出的天數，年初以來也都在減少，顯示只要是受到市場青睞的房子，很快就會賣掉；尤其EV的線圖陡峭(綠色)，表示當前的買家出手是不猶豫的。

加州Organge County 爾灣附近，近期新推出，受市場熱烈歡迎的房屋形態是：小房型、三層樓附電梯、強調活力生活方式。因應城市內，可用建地的短缺，傳統印象中，前院和後院的大面積草坪，被大幅縮減，而建築物之間的距離也隨之縮短。這也符合市調機構對 Millennials 世代所描述的居住偏好。

各行各業裏老鳥的怠惰，就是菜鳥新人的機會。如果您跟我一樣相信80/20法則，把自己躋身在前20% 最優秀、努力的新人之中，那麽，您一定有機會取代那些看似資歷深，但其實表現平庸的80%的前輩。

房租開高了一點，4個月了，這戶還在招租。

在自由市場裏，價格常常是直接由「供需」決定的，除非某一商品/服務/品牌，確實具有差異性，否則一廂情願的開價，市場並不會賞臉，尤其在出租市場資訊如此透明的今天。上圖是一個真實的出租condo，其listing price在市場上4個月的價格變化，但它至今仍未租出去。2019年的2月-3月，同一個社區裏，同時有3戶房型、大小皆相同的condo出租，其他2戶在上市30-40天後，已順利租出去了。

買房看房，要看什麽？有人看風水，有人看空間配置，有人看新舊，有人看擺設，有人看廚房櫥櫃，有人看計算機，也有人愛看熱鬧。帶人看房的小小心得：看房多帶一雙眼睛，下手要多一分決心。

我的鄰居是3年前買的房子，去年家裏多了一部車，變3部。他最近跟我抱怨，他家車庫因為當了倉庫，2部車停在車道，理論上房子前面的馬路邊，至少可以再停一部車，但是他沒地方停。因為一邊是消防栓出水口，規定不能停；另一邊是2個郵箱，自己的、跟隔壁鄰居的，並肩靠一起，位置剛好會是一部車停下來的正中間。郵差來的時候，郵箱擋到，可能那天這兩戶的信件就跳過沒送。路邊停車這一點，許多看房的人，未必會想像得到；反倒是有不少人看門前草皮黃黃的，就倉促認定這是維護不好的房子。

房子的租金收入，在報年度所得稅的時候，可以報折舊，把房屋的價值(地價不計)，除以27.5年，就是每年可以折舊的價值。拿當年的收入，和折舊相抵，大概有一大半的屋主房東，就不需要繳稅，或省很多稅了。但是在賣房子，填寫593-E表(Real Estate Withholding) 的時候，歷年來的折舊，是要算回來的。

簡單地看圖說故事：拿老化日本的人口結構，對比美國洛杉磯地區的人口結構，兩圖對照，可以看到洛杉磯地區，年輕的人口比例實在很高，圖中間最寬的年齡區段實25-30歲。而日本，兩個較寬的年齡區段是40-49歲、65-74歲。

近一兩年來，三不五時就有在學的大學生無家可歸的新聞。有些是假期性的 - 部分大學，學校宿舍關閉後，國際學生除了度假或回國，可能就沒地方去；也有本土的美國學生，自己的家庭有著自己難解的習題，有家歸不得，或根本不願返家。排除假期性的狀況，來自經濟的、社會的、學校當地供需... 等等的因素，盤根錯節，真不是一個容易解決的問題。

沒人愛繳稅，真的繳稅繳得少的人，是把課稅的遊戲規則弄懂，不是當做它不存在。就算不理它，它還是粘著你。房子賣掉的時候，如果不符合個人$25萬，或夫妻合併$50萬的免稅額，要繳增值稅(資本利得稅)，稅率是按年收入來區分，大部分的人會是15%。符合免稅額$25萬/$50萬的標準是：自住的房子，在過去5年裏，累計自己居住了2年以上。

「整個爐臺不見了！」一位同事的客戶走進剛過戶的房子，赫然發現當初看房時，那個漂漂亮亮的爐臺被賣方搬走了，廚房像是留下一個空的窟窿。這個連著烤箱的爐臺，明明出現在 listing 的照片，listing 的文字描述也清楚寫著：Stainless steel appliances are included in the sale. 事後賣方的經紀，還理直氣壯地說，合約裏沒有包含stoves。到底問題出在哪裏？買方還是賣方經紀的認知是對的？

加州各城市的各種「法規」，是各地方的特產，也是做房地產的人，必修的功課。例如，在 Irvine 做Open House，牌子上是不可以有照片的。在Chino Hills，牌子間的距離，要保持在100英尺以上；市內一些重要的十字路口，50英尺內，不能放牌子。我居住的Rancho Cucamonga，很友善，除了政治性的招牌有比較多規定，其他的，就是一般性的規範。而某些城市，即便如房地產經紀這樣到處走動的行業，還有特別要收稅的規定，例如Azusa。

加州地產協會和地產局這幾天發出詐騙警告。一家在Fullerton 的地產公司的 broker， Laura Preciado 涉嫌侵佔買家的訂金，在多個牽涉到的房產中，其中一戶甚至有10多位買家，都已經對同一筆房子交易，付了訂金。雖然有幾位買家，可能因為經紀的謹慎，及時拿回訂金；這些拿回來的錢，顯然是從後面騙來的錢，挪出來的。多數可能已被侵吞的錢，並沒有退回到買家。這位broker在2019年3月已先獲保釋，加州地產協會提醒所有地產經紀公司，通知自己旗下的經紀人，清查是否自己的客戶有任何與這家公司交易過的記錄。

【看房子逛人生博物館-2之2】

兩年前的一個週五下午，帶客戶去Upland看2棟房子。看第一棟房子時，客戶晚到了，於是我和賣方的agent 聊了30分鐘。我問對方，屋主為何要賣房子？他輕嘆了一下，說這對夫妻要分了，其中一位還住著。進到屋裡，家具擺設大致整齊，但顯然的，那個櫃裡~~感覺少了三分之一的東西；這個房間~~有一半的東西已清空了。房子現在已單純是個資產、待售的商品。這視覺上的不完整，並不影響交易，看完，也即可走人，但是到了晚上，腦海還是會有一種落寞的記憶。

【看房子逛人生博物館-2之1】

有一次，帶著一對急著買房的夫妻，在Rancho Cucamonga 看房子，在其中一戶，先生遲遲流連不走。房子不是他們要的，但是樓梯邊滿滿的二戰飛機與飛行員的照片，讓他完全不想離開。原來這戶人家的長輩是二戰期間的飛行員，那一整面牆到半樓的平台上，都是極為珍貴家族歷史資產。而這位先生剛好是個軍事迷、戰史迷，對牆上的飛機，如數家珍，好像他家的照片似的。還有一次，一位屋主的agent事先打電話來溝通，說房子都收好了，唯獨一間房間很亂，請我們在門口看。

關於匯錢到美國買房子，相關的稅務問題、金融監理的問題，最直接的諮詢對象是會計師，但房地產經紀，也常常被問到。來問過的人之中，印象最深刻的一位，她的問題是：我有20萬現金，可不可以貸款買房子？對房地產經紀而言，這一定是要斬釘截鐵地回答：當然可以！

2018年，南加州傳出十多位屋主的房產，被一對地產經紀與公證人的夫妻盜賣。這些受害人的共同特徵是，房子空置，也沒找人代為管理。而作案的夫妻，一個掌握房產資訊，製造假交易，一個則在Grant Deed，產權移轉狀上，做了不實的公證。其實，空置的房子，在寧靜而鄰居不往來的社區裏，非常容易被侵入佔用。如果自己的地產經紀有心，又有人可以搭檔勾結，產權被盜走不是不可能的。

有時候，real estate agent 在做的，其實是創意產業。例如， 做 Open House 的時候，有些訪客是近期要買或賣房子的人，但是沒有跟他們口語互動，我們永遠沒有機會知道人家的現況。我常常買這種$10價值的gift card，擺一疊在桌上，跟訪客說：你問我一個問題，我再問你一個問題，然後，我就送你一張 gift card。正常情況下，一般人就這樣聊下去了。這不是$10的槓桿，這是創意的槓桿。

房地產投資有2種誘人的利潤：一是當房東的租金收入，扣掉支出之後的現金流 cash flow，二是隨著時間增長的房屋價值 equity increase。但是，許多剛開始當房東的屋主，往往有不切實際的現金流計算方式，例如，一年一租的房租收入，每年乘以12個月；其實，一個租約和下個租約間的空置時間，是難免的。也有屋主，過於樂觀，低估了房子的維修成本。在美國，消費者，也就是房客，其權益是受法律保障的 -- 要進自己的房子，或要趕走房客，都有一定流程。所以充實法律的知識也是必要的投資。

計算「平均」數和選取「中位」數，是我們在分析一群數字的時候，很普遍的方法。在觀察一個地區的房價變化時，我們最常用的是「中位數房價」，而不用平均，因為平均數，很容易被很高或很低的突出數字影響。例如，圖上的A組房價，5個房子的售價如果都各自漲了1萬，變成了B組的數字，「平均」數和「中位」數，兩者都清楚顯示（1）上漲的趨勢，（2）上漲的幅度，都很具參考價值。但假設，大部分的房子價值沒有變動，卻出現了一個特別高的成交價，例如圖上的 C，或者特別低的成交價，如D，這時候平均數，對我們觀察房價的變動，所提供的參考數字，則顯得比較扭曲。那麽，我們可否直接用居住城市「中位數」房價漲跌，判斷自家的房子的價格是漲了，還是跌了？

加州房東必須懂的~通知與送達
房子出租是一種投資，一個生意，有可能獲利，也有可能損失，當然有可能走到需要上法院進行訴訟。因此，房子出租必須有一個書面的合約，房東與房客之間的正式通知，最好是由專業人員起草，或者使用由我們付費取得的表格，一方面，內容不易疏漏，另外，讓我方的行動、文字證據等，隨時符合新法的規範。建議使用類似Nolo這類的網站 (https://www.nolo.com/) 購買專用的legal forms，這是小錢，真的不要省。

通知的內容，大致不離：事由、待履行事項、期限、違約處置、雙方聯繫方式；如果是催收，必然還包含：涉及款項、付款方式。其中諸多細節，還是最好用專業而現成的表格。

加州房東必須懂的：3天、30天、60天、90天通知（2篇之2）

3-Day Notice to Pay Rent or Quit 是催繳房租，跟驅趕房客用的。房租應繳日未收到租金，隔天房東就可以發出（具效力的送達通知 serve the notice 方式，有幾種，於另篇說明）。特別需要注意的是，在通知上只能催收租金，其他非租金的罰金，都不應該寫。如果很確定要驅趕這個房客，建議從這裏就開始，就委託專業驅趕房客的事務所，代為執行驅趕流程，因為每個程序，例如serve，都有需要顧及細節，委託專業人員的效益可能比較高。

加州房東必須懂的：3天、30天、60天、90天通知（2篇之1）

首先，我們需要先理解2個算天數的原則：

（1）所有簽字、通知、或任何行動的當天，都是第0天，隔天才是第一天。例如，在3月1日，簽字付訂金，要買新房子，如果約定在5日內可取消退回訂金，那麽3月2日，就是這個5天期間的第一天。

（2）當一個被規定天數的最後一天，落在星期六、日，或當地的法定假日，那麽，最後一天的這一天，就要被推延，到假日結束後的第一個上班日 business day。例如，你在星期四發出了 3-day Notice to Pay Rent or Quit 的通知，星期四是第0天，星期五是第1天，星期日是第3天，也是最後一天，但是剛好是假日，所以這個最後一天，就要延到星期一。