Friday, August 30, 2019

賣房前5年中,有2年自住,做為primary residence,享有個人25萬/夫妻50萬美金的增值免稅額,這個計算原則,是沒錯的。但從2009年起,房子出租期間,要先被檢定是屬於 qualifying or non-qualifying deduction。在賣房子之前,原先是自住的房子,後來出租,這是qualifying,這段出租期間,不用特別計算,直接套用25/50萬美金的增值免稅額;而原先是出租的房子,後來收回自住,這是 non-qualifying,這段出租間的增值部分(按比例計算),是要先算成當年的所得的。2009年之前,無論出租或自住,都是qualifying,不必特別計算。以下舉例算一算。

老劉2009年1月1日,買下一個房子,買價40萬。過戶後立即出租。
2011年1月1日,2年的租約結束,老劉搬進去自住。所以出租了2年。
2013年1月1日,老劉搬出來,房子又出租了,租約1年。所以自住2年,又再出租了1年。
2014年1月1日,老劉把房子賣掉了,售價70萬,增值30萬。

老劉擁有期間,2009-2014年,共5年,自住期間,有2年,這當然是符合一人25萬增值免稅額的。但是出租期間,一次2年,另一次1年,共3年,,這部分要先算。第一次的那2年屬於 non-qualifying deducton,而第二次的那1年,則屬於 qualifying deducton。

在擁有的5年之間,non-qualifying 有2年,佔比5分之2,也就是40%,增值的30萬x40%=12萬,這12萬要列在老劉當年的所得之中。qualifying 的那1年,不用算。30萬扣掉12萬,剩下的18萬,在免稅額25萬以下,所以不課稅。

現在是2019年,我們來算算,如果賣房前5年中,都曾自住了2年或以上,那麽,先自住後出租,和先出租後自住,有什麼差別?

自住後出租:2009-2019,擁有的10年間,增值30萬。前7年自住,後3年出租。出租期間,屬於 qualifying deducton,不用算。所以30萬裏,25萬免稅,5萬要課稅。

出租後自住:2009-2019,10年間,增值30萬。前8年出租,後2年自住。出租期間,屬於 non-qualifying deducton,佔比80%。所以30萬裏,24萬,先算成當年所得,剩下的6萬,在免稅額25萬以下,所以不課稅。

此外,另一個規定,出租的那幾年,屋主在報租金收入所得稅時,若是加計了房屋的折舊,可能省了當年的所得稅,但是這些折舊申報,在賣房子後,是要被拿回來 "recapture",還是要繳稅,不能當做沒發生過。

以上是聽過會計師的說明,再閱讀IRS的規定之後,所做的演算,僅作參考之用。房地產交易之前或之後,所有稅務的處理,應該需求專業的稅務工作人士的諮詢與協助。

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