Dr. Peng's Real Estate 彭老師加州地產誌

計算「平均」數和選取「中位」數，是我們在分析一群數字的時候，很普遍的方法。在觀察一個地區的房價變化時，我們最常用的是「中位數房價」，而不用平均，因為平均數，很容易被很高或很低的突出數字影響。例如，圖上的A組房價，5個房子的售價如果都各自漲了1萬，變成了B組的數字，「平均」數和「中位」數，兩者都清楚顯示（1）上漲的趨勢，（2）上漲的幅度，都很具參考價值。但假設，大部分的房子價值沒有變動，卻出現了一個特別高的成交價，例如圖上的 C，或者特別低的成交價，如D，這時候平均數，對我們觀察房價的變動，所提供的參考數字，則顯得比較扭曲。那麽，我們可否直接用居住城市「中位數」房價漲跌，判斷自家的房子的價格是漲了，還是跌了？

自家城市的「中位數」房價具有很高的參考價值，但看待它的時候，還是需要知道它具體代表了什麼意義。房屋市場統計數字，是用來看整體的市況。例如，拿舊金山的中位房價，和洛杉磯的中位房價相比，我們可以說，整體而言，舊金山的房價價較高。另外，當連續兩季，洛杉磯的中位房價，持續每季以2%的幅度上揚，我們也可以說，整體而言，洛杉磯的房價在過去兩季在上漲。然而我們若是把持續2季2%的漲幅，套在我們這一戶，單一特定的房子上，未必準確，它可能高一點，或者低一點，甚至是跌的。因為在洛杉磯都會區是很多小區域的總和，每個單一的小區域，跟另一個區域，可能有天差地別的差異。

對特定的一戶房子的價格認定，Appraiser或者房地產經紀，最常利用附近周邊相近似的房子，在近期所成交的價格上做比較，並且根據這些房子在某些設施上的有無，例如有無泳池，做價格上的增減調整，然後得出一個市價估值。然而，以這個估值上市，是不是一定可以用這個價錢成功地賣掉，這還有待市場考驗，看買家出價的意願。市場永遠是多種因素互相影響的，是動態的。從長期大量的統計來看，價格越接近當下的市場狀態的房子，越容易被買家青睞，或者追逐，也越容易在短期內成交。而偏離市況，一廂情願的價格，越不易在平均成交期間內賣出。