《大學生校外租屋的個案分享：一場競爭激烈的賽局》

自己寫在別人Facebook版上轉載回來：
《大學生校外租屋的個案分享：一場競爭激烈的賽局》

想要瞭解「大學生校外租屋」的議題的版友，似乎真的不少。先聲明，這不是報房地產投資的明牌，而是要講學生與家長在這個案例裏，我個人做為一個介於房東與房客之間的中間人，加上自己是一個孩子在洛杉磯讀大學的家長，又曾在大學任教十多年，我在多重角色裏，透過不同角度領受到的感想，更有趣的是，事後我才發現，我是唯一在這個會有輸贏得失的賽局裏，看到最多，利害得失最少的角色。因為對一個realtor而言，這是一個佣金沒多少，房子本來就一定能租出去的買賣，卻偏偏感覺到很刺激。以下分享：

這個三層樓，4房，各有自己衛浴的condo，位在洛杉磯附近，2所大學附近：一所大學是私立的基督教大學，學費不便宜，學生約1萬1千人，校園裏白人佔約 90%，女生居多；另一所是社區大學，學生約1萬2千。住在這裏，可以步行到基督教大學、Starbucks, Panda Express, AMC, 公車站，3分鐘可以上freeway，開車3分鐘就有85℃ 麪包店。去除掉學生這個族群，這就是一個不難出租的condo 而已，並不特別。

學生的尋租高峰，就是在學年轉換，宿舍關閉之前的一小段時間。我所認知的，一同找房子的大學生群體，有幾個特性：（1）多數人對租房子的過程，知道不多，因為年紀小，沒經歷；也更別談契約條款了。但一個群體必有一隻領頭羊。（2）這也是一個金錢概念多元的群體：有人預算有限，心裏有價錢底限，但不見得會跟朋友明說；也有很迷糊的，直到跟父母拿錢時，才突然回神，原來每4個禮拜就要掏一次錢，還發現父母會自動乘以12，衡量負擔。（3）一同找房子，必然是好朋友，但鑑於現實因素，原先一起的4-6人，快速log-in，快速log-out，拆分重組是極可能的。（4）每個學生背後就是一個家庭，父母也有很多類型，有家長介入很深，有家長完全放手，有家長想伸手也伸不到。

我這次遇到的2組學生，A和B，原各有6人，都是基督教大學的女學生，白人居多，該大學宿舍的關閉時間是4-5週後。每組當中各有一位主要的人， A組到了上網填申請表時，自動退出1位，她從要到不要，過程是4小時。另一組，始終是6人。從互動裏，我看得出來，各組裏有大約3個人是核心的，2-3人較外圍。

我上週五從台灣回來，她們在這之前，已先聯繫過我。隔天週六上午，她們相隔40分鐘的時間，分別都來看房子。 A組看房時，非常興奮，問了幾個常見的問題，當場表達很想租下來。B組看房時，非常仔細，詢問問題也周到，應該看過幾次房子了。看房後，他們站在車庫外，嘰嘰嚓嚓約15分鐘，內容不詳。我當時擺了房租和押金說明的牌子，他們都記住或拍下了。我也當場告知，最好有家長願意當保人。我當時想，沒保人的就不要，這樣就 OK了。兩組女學生，都很有禮貌，看起來都乖巧。約莫一個小時之後，賽局開始。

一個小時後，B組代表簡訊來問，今天有多少人看房，有多少人會申請；我據實回答，有另一組已表達會申請。她接著問，她們拿下這個房子的機會有多大；我回答，不知道，我還沒有看到任何申請資料，但我多說了一句，學生的申請表大同小異，除非有多出什麼文件，例如推薦信之類的。

接著幾分鐘後，A 組代表來簡訊，要我傳申請表網址給她，她也問了，有無其他申請者，我只回答有。她接著說，她爸爸會當保人。半個多小時後，爸爸來電，說他自己已經以保人身分填好表了，並且用用堅定而客氣的語氣說：請告訴我，我現在要提供什麼文件、證明，I want to make sure my daughter is the first in line. 我雖然嗅到了火藥味，但當時心裏想的是：保人有足夠的收入證明，有好的信用分數，沒犯罪記錄，就好啦！孩子看起來都很好啊！

掛了電話，我把電腦打開，意外看到，A組已經有4人填好自己的表，1人正在填，保人爸爸也填好了。我開始納悶，這是什麼效率？再看了一下B 組，只有1個人填表，但是她的表巨細靡遺，其他5個人的基本資料，基本上都有了，還有每個人現在打工的僱主姓名、電話、e-mail。這我就真的從來沒看過。B組代表隨後通知我，星期一會有一封學校單位主管，她打工的老闆，寫一封推薦信給我。

我定神想了一下，這是在打仗吧！我也開始想像，這是旗鼓相當，又志在必得的競賽；如果是打仗，就有勝負。原本就是找到一個條件符合房東要求的房客，把資料查核確認過，就簽約拿錢，這很簡單的事，好像變復雜了，有必要嗎？問題是，它正在發生，也必然有一方會輸，輸的人必然不高興，也極可能打電話來抱怨，我不想接這種電話，或手機被佔線。

不久， B組的一個爸爸來電，說他女兒要他一定要打電話給我。他顯然不知道要講什麼，只會表達，孩子很想租下這個房子。講完這通電話，我不自覺地開始用爸爸的角度看眼前的情況，現況就是，有幾個很愛女兒的老爸，心疼女兒，想努力幫女兒爭取到房子。我也一度邪惡地在想，就讓你們去競標吧，但是也立刻意識到，競標開始，學生可能立即解體，負擔不起的孩子，簽約前可能就不玩了。隨後，B 組的另一個爸爸來電，在表達完孩子很想租下這個房子後，說他也是一個房東，由他做保，tenant screening 做一做，馬上簽約吧！其實，我也很想這樣。

房東上場。我不能忘記我畢竟是個經紀人，決定還是給房東做，所以撥了電話。房東對大學生的印象是：會開party，喝酒，吸大麻，吵到鄰居，男女關係複雜。房東不會說英文，也沒興趣知道大學生有沒有好壞之分，但是她要好的房客。她不要學生，不給養寵物，但希望趕快找到客人，我誠實地告訴她，我在回到美國之前，跟我聯絡的十幾個人，多是學生，只有少數幾個不是，但都有寵物。我把學生的外型乖巧，談吐得宜，描述了一下，房東沒興趣。我把爸爸們的收入，跟信用分數，念了一下，她覺得：很好啊！問題是，選誰？怎麼選？

我個人曾經被一位故意搗蛋的客人，蓄意無端投訴到加州地產局，原因是我找的房客，後來養了狗，他認為我們事前有串通。地產局處理投訴這種事，是有一個嚴謹的程序，投訴者在後面階段的聽證程序裏，必須提出足夠證據，才會成案。但是在前面的啟動程序裏，只要有人提出，就會立案，立案後，agent就必須書面說明，列載所有文件，等著被調查員打電話來問文件裏的來龍去脈，然後2個月後，調查員若查無實據，就結案。也就是說，即便沒有任何錯誤，也會有2個月令人不舒服的時間。我個人有這個經驗，嚴格說是好事，至少在之後處理所有交易，會注意不去誤踩不必要的地雷。眼前這個出租，地雷就是不能讓人感到不公平，最後有人不開心，其實不要緊。

跟房東的最後通話裏，我跟她建議了6個評比條件，以第一個為主，其他次之。這個為主的標準就是，保證人的年收入、信用分數、前兩者的查證結果，電話中的口述有無誇大。次之的是入住人數、租期長度、僱主的回饋、申請資料完整程度、申請態度的積極程度。

我之前在台灣的大學任教十多年，這套模式就是台灣很多大學做的申請入學、推薦甄試的方式。我很習慣，執行起來也不難，只是心裏還是難以置信，我正在考核租房子的大學生的爸爸們。週六傍晚時分，我把這6個評比，告訴了2組代表人，也特別說明，這是房東決定的、授權的。

賽局繼續，A組一個爸爸，B組2個爸爸。學生基本已退場，因為都很好，都是有理想，有抱負的，有禮貌的好青年。

星期天到星期一，是我查核資料的時間，以前也做過，可沒這麽認真，也許因為這次有點刺激感吧。星期一，是上班日，我才會有機會，讓爸爸們的上司或工作單位，回覆我的查詢。星期一晚上，是我跟房東彙報的時間，也是做決定的時刻。

最後取得優先議約的是A組，但B組的2個爸爸，說實話，都很棒，至少比我個人好很多。A組的爸爸，是美國最大晶片公司的sales manager，我不得不說，他有幾個厲害的地方，值得我個人學習：
（1）他會明確而簡短地問，我需要什麼。我有所猶豫，語焉不詳時，他自動快速轉換成選擇題：這樣做，會不會讓我更瞭解？那樣做，會不會更能讓房東接受？
（2）他一知道我在做employment verification，他在上班時間，通知他太太，從衣櫃把公司badge找出來，拍照寄給我。他星期一沒帶。星期一中午，我收到他的主管，回覆的email，收到的前半小時，他通知我，很快就會收到。這起碼，讓房東覺得，這麽積極、盡職的爸爸，跟上司關係如此緊密，會欠房租才怪！
（3）他主動告訴我，所有孩子的房租由他收，他每月一次，自動從他的帳戶匯給房東。我還在想，房東該如何收房租，我可以比較省事，畢竟她不會說英文，學生也可能會有脫線掉針的時候。
（4）幾個小時前，我們的租約已談妥後，我們聊了一下。我這才知道，其實他跟我多講了幾次電話，也是想知道，我是不是個好人。他住在北加州，我們在洛杉磯。也就是說，他也在考核我，他希望，即便是他看不到，也要女兒在簽約時，碰到的是好人。我聽了，也滿釋懷的。我相信，他如果發現我前後不一，沒有原則，可能就叫女兒不租了。
（5）女兒有這樣的爸爸，是不是很嬌貴呢？我沒感覺到，我覺得她的小組統合能力不錯~~ 就是那種學校裏面做分組作業，會幫全組盯進度的那種學生。

以上的特別經歷，跟大家分享。