Dr. Peng's Real Estate 彭老師加州地產誌

今天來好好算一算，這位小明先生，他的房屋貸款，應不應該重新申貸 refinance？小明4年前的房貸(已經繳了48個月)：借款30萬，30年期，固定利率 4.25%。近日他被 offer 重新貸款，lender 給了一個新利率 3.625%，30年期。小明先生，該不該重貸呢？

我建議用兩個數字去比較：一個是舊貸款的未繳金額的總數(A)，也就是剩下的312個月的月付總和，去和新貸款的30年應繳總額(B)，加上重貸的所有服務費用(C)；也就是用A，跟B+C去比。其中新的貸款本金，我們直接把舊貸款，在第48個月後的本金餘額，拿來當新的貸款金額，以求無縫接軌。

另外一個比較的數字是：假設在未來的某一天，賣掉房子時，那一天在兩個貸款裏，個別剩下多少剩餘本金 (舊貸款剩P1，新貸款剩 P2)，各自加上今天到那天之間，兩個貸款的月付繳款總額(T1跟T2)；也就是拿P1+T1 比較 P2+T2+C （服務費C始終是要算的）。

第一個數字：
A = $1,475.82 x 312 = $460,455.84
B = $1,269.72 x 360 = $457,099.27 (少了 $3,357)
C 如果 = $3,300 的話，這新、舊貸款，兩者的總負擔幾乎一樣的。然而在時間上，新貸款是要晚48個月才會繳完的。當然，每個月$206 的現金差額，對部分生活開支卡得很緊的家庭而言，手頭是立刻寬裕了一點。

第二個假設數字，假設在重新貸款的三年後，也就是第36個月後賣掉房子。
P1 = $259,646.67 ; T1 = $1,475.82 x 36 = $53,129.52
P2 = $262,139.46 ; T2 = $1,269.72 x 36 = $45,709.92

P1 + T1 = $312,776.19
P2 + T2 = $307,849.38 (少了 $4,926.81，但是還沒有加上重貸的服務費 C)。
如果這樣算起來，重不重新貸款，好像也沒有很大的差異。

註：上面的假設情況中，舊貸款已經繳了7年，其剩餘本金(P1)會隨著繳款時間長，而明顯更減少。此外，賣的時間不同，例如15年後，算出的數字P1、P2、T1、T2，在月付各自不變，而本金餘額皆少很多的情況下，數字組合是不一樣的；15年後賣，新貸款會少付 $16,369.21 (C沒算進去)。