【看房子逛人生博物館-2之2】

兩年前的一個週五下午，帶客戶去Upland看2棟房子。看第一棟房子時，客戶晚到了，於是我和賣方的agent 聊了30分鐘。我問對方，屋主為何要賣房子？他輕嘆了一下，說這對夫妻要分了，其中一位還住著。進到屋裡，家具擺設大致整齊，但顯然的，那個櫃裡~~感覺少了三分之一的東西；這個房間~~有一半的東西已清空了。房子現在已單純是個資產、待售的商品。這視覺上的不完整，並不影響交易，看完，也即可走人，但是到了晚上，腦海還是會有一種落寞的記憶。

【看房子逛人生博物館-2之1】

有一次，帶著一對急著買房的夫妻，在Rancho Cucamonga 看房子，在其中一戶，先生遲遲流連不走。房子不是他們要的，但是樓梯邊滿滿的二戰飛機與飛行員的照片，讓他完全不想離開。原來這戶人家的長輩是二戰期間的飛行員，那一整面牆到半樓的平台上，都是極為珍貴家族歷史資產。而這位先生剛好是個軍事迷、戰史迷，對牆上的飛機，如數家珍，好像他家的照片似的。還有一次，一位屋主的agent事先打電話來溝通，說房子都收好了，唯獨一間房間很亂，請我們在門口看。

關於匯錢到美國買房子，相關的稅務問題、金融監理的問題，最直接的諮詢對象是會計師，但房地產經紀，也常常被問到。來問過的人之中，印象最深刻的一位，她的問題是：我有20萬現金，可不可以貸款買房子？對房地產經紀而言，這一定是要斬釘截鐵地回答：當然可以！

2018年，南加州傳出十多位屋主的房產，被一對地產經紀與公證人的夫妻盜賣。這些受害人的共同特徵是，房子空置，也沒找人代為管理。而作案的夫妻，一個掌握房產資訊，製造假交易，一個則在Grant Deed，產權移轉狀上，做了不實的公證。其實，空置的房子，在寧靜而鄰居不往來的社區裏，非常容易被侵入佔用。如果自己的地產經紀有心，又有人可以搭檔勾結，產權被盜走不是不可能的。

有時候，real estate agent 在做的，其實是創意產業。例如， 做 Open House 的時候，有些訪客是近期要買或賣房子的人，但是沒有跟他們口語互動，我們永遠沒有機會知道人家的現況。我常常買這種$10價值的gift card，擺一疊在桌上，跟訪客說：你問我一個問題，我再問你一個問題，然後，我就送你一張 gift card。正常情況下，一般人就這樣聊下去了。這不是$10的槓桿，這是創意的槓桿。

房地產投資有2種誘人的利潤：一是當房東的租金收入，扣掉支出之後的現金流 cash flow，二是隨著時間增長的房屋價值 equity increase。但是，許多剛開始當房東的屋主，往往有不切實際的現金流計算方式，例如，一年一租的房租收入，每年乘以12個月；其實，一個租約和下個租約間的空置時間，是難免的。也有屋主，過於樂觀，低估了房子的維修成本。在美國，消費者，也就是房客，其權益是受法律保障的 -- 要進自己的房子，或要趕走房客，都有一定流程。所以充實法律的知識也是必要的投資。

計算「平均」數和選取「中位」數，是我們在分析一群數字的時候，很普遍的方法。在觀察一個地區的房價變化時，我們最常用的是「中位數房價」，而不用平均，因為平均數，很容易被很高或很低的突出數字影響。例如，圖上的A組房價，5個房子的售價如果都各自漲了1萬，變成了B組的數字，「平均」數和「中位」數，兩者都清楚顯示（1）上漲的趨勢，（2）上漲的幅度，都很具參考價值。但假設，大部分的房子價值沒有變動，卻出現了一個特別高的成交價，例如圖上的 C，或者特別低的成交價，如D，這時候平均數，對我們觀察房價的變動，所提供的參考數字，則顯得比較扭曲。那麽，我們可否直接用居住城市「中位數」房價漲跌，判斷自家的房子的價格是漲了，還是跌了？

加州房東必須懂的~通知與送達
房子出租是一種投資，一個生意，有可能獲利，也有可能損失，當然有可能走到需要上法院進行訴訟。因此，房子出租必須有一個書面的合約，房東與房客之間的正式通知，最好是由專業人員起草，或者使用由我們付費取得的表格，一方面，內容不易疏漏，另外，讓我方的行動、文字證據等，隨時符合新法的規範。建議使用類似Nolo這類的網站 (https://www.nolo.com/) 購買專用的legal forms，這是小錢，真的不要省。

通知的內容，大致不離：事由、待履行事項、期限、違約處置、雙方聯繫方式；如果是催收，必然還包含：涉及款項、付款方式。其中諸多細節，還是最好用專業而現成的表格。

加州房東必須懂的：3天、30天、60天、90天通知（2篇之2）

3-Day Notice to Pay Rent or Quit 是催繳房租，跟驅趕房客用的。房租應繳日未收到租金，隔天房東就可以發出（具效力的送達通知 serve the notice 方式，有幾種，於另篇說明）。特別需要注意的是，在通知上只能催收租金，其他非租金的罰金，都不應該寫。如果很確定要驅趕這個房客，建議從這裏就開始，就委託專業驅趕房客的事務所，代為執行驅趕流程，因為每個程序，例如serve，都有需要顧及細節，委託專業人員的效益可能比較高。

加州房東必須懂的：3天、30天、60天、90天通知（2篇之1）

首先，我們需要先理解2個算天數的原則：

（1）所有簽字、通知、或任何行動的當天，都是第0天，隔天才是第一天。例如，在3月1日，簽字付訂金，要買新房子，如果約定在5日內可取消退回訂金，那麽3月2日，就是這個5天期間的第一天。

（2）當一個被規定天數的最後一天，落在星期六、日，或當地的法定假日，那麽，最後一天的這一天，就要被推延，到假日結束後的第一個上班日 business day。例如，你在星期四發出了 3-day Notice to Pay Rent or Quit 的通知，星期四是第0天，星期五是第1天，星期日是第3天，也是最後一天，但是剛好是假日，所以這個最後一天，就要延到星期一。

~~及時攔截大麻屋事件--精簡分享~~
此案從房客進駐，到屋主經紀攔截，共計60天，幸好發現及時，押金和前3個月房租都已經收到了，損失在可控範圍。苦主的Single Family Residence 房子位於洛杉磯東邊的城市，新房，2層，2樓有den，空間寬敞。房客遞送的申請資料：（1）華人夫妻加上2個小孩。（2）剛從東岸搬到加州，希望儘快入住。（3）收入良好，銀行存款多，信用分數超過800。（4）駕照copy已附上，無不良記錄。（5）上班的公司不是名氣響亮的大公司，但薪資好。從資料過濾的角度，這就是好房客的人選。入住的押金加首月房租，全數依約支付，第2、3月房租，準時繳付；確實也是好房客的表現。

一切都很好，但如何發現？因為太完美，而這個完美的申請模式，完全符合其他太晚發現的同行先例。房仲經紀基於直覺，開始起疑心的當天，前往查看，詢問左右鄰居，得知：（1）白天無人進出，似無人居住。（2）夜晚有商用車進出。經紀隨後發出通知，提出要查看可能漏水的要求。次日，屋主與警察的陪同下，進入屋內查看，一樓沒有變動，二樓已改裝成種植大麻的基地，水、電、隔間、隔離等等，都已改裝完畢；嫌疑人也在經紀到達前，撤走了大麻，以及其他立即可拆卸的設施。

簡短建議：（1）太完美又太急的房客，反而要小心。（2）租約中加入三個月後preventive maintenance inspection的條款。（3）向當地警局提出協助請求時，一開始先提出有 safety, life-threatening 的concern，有利於警局願意派員支援。（4）專業管理，是不討人喜歡的支出，但也同時是一層保障（如果找對人）。

用貸款買房子時，在價格講定進入escrow之後，承貸的銀行或貸款公司，會要買方付費，請appraiser 對房子進行價值的鑑定 appraisal。真正需要鑑價報告的，其實是銀行，因為他們需要知道這個抵押品值多少錢，同時，他們也想確知，房子的大小無誤，結構、地基、屋頂、消防，不需要擔心，所以appraiser要到現場勘察 。至於鑑價的結果，對交易的影響是什麼？這可以細讀圖上的說明。真正重大的影響是，appraisal 估低了，那麽可以被核準的貸款金額，也變低了。當然，買方也可能會因為估低了，覺得自己買貴了，不想買了。

走進房地產經紀這個職業，第一年就退出的比例，高達8成到9成之間。最艱難也最現實的考驗是2件事：(1)暫時毫無收入。(2)持續挫折或被拒絕。據說，熬過3-5年的人，腳跟就會站穩，遇事處變不驚，做事得心應手。這跟Sarbucks常做的集點活動，非常相像。例如，買6次可以得到25點，再買2次，湊到8次，可以得到150點。如果買5次就不玩了，什麼都沒有。顯然後面2次的價值，要比最先的幾次都高很多。好像不公平，其實很合理，也類似這個行業。

星巴克要的是顧客忠誠度，連續買6次的客人，多給點鼓勵，根本沒有損失。而房地產行業，要經驗、要人脈、要及時的判斷力，1-2年從零開始，直到讓人知道並信任，時間是需要的，歷練是必要的。老手的一派輕鬆，有時候那是被一言難盡的教訓給磨練出來的。

《大學生校外租屋的個案分享：一場競爭激烈的賽局》

自己寫在別人Facebook版上轉載回來：
《大學生校外租屋的個案分享：一場競爭激烈的賽局》

想要瞭解「大學生校外租屋」的議題的版友，似乎真的不少。先聲明，這不是報房地產投資的明牌，而是要講學生與家長在這個案例裏，我個人做為一個介於房東與房客之間的中間人，加上自己是一個孩子在洛杉磯讀大學的家長，又曾在大學任教十多年，我在多重角色裏，透過不同角度領受到的感想，更有趣的是，事後我才發現，我是唯一在這個會有輸贏得失的賽局裏，看到最多，利害得失最少的角色。因為對一個realtor而言，這是一個佣金沒多少，房子本來就一定能租出去的買賣，卻偏偏感覺到很刺激。以下分享：

昨天(4/4/2019) ABC的電視新聞，房貸利率來了一個10年來的大降幅。對正要買房子的人，確實是個好消息。近半年，個人感覺到Lender之間的競爭，似乎更劇烈，甚至新開張的小型貸款公司，也不少。

用貸款買房，Lender會找一個Appraiser來看看房子鑑價。曾遇到一個穿得像童子軍的Appraiser，做事一板一眼，每3-5分鐘，問我一個問題，但受益良多。Listing Agent常常只是開個門而已，因為Appraiser的工作獨立性高。這位Appraiser每走到一個地方，就把建築法規，跟我問一遍，也說明一遍，還跟我分析在地震時，這個房子的哪些地方，會發揮補償作用。最特別的是，他要求熱水器的底座要強化，不是只寫在報告裏而已，他又再來了一趟，確認。

Model home 樣品屋、樣板房的房子裏，常常特別做中間光線穿透的門，這當然是為了方便看房，也能加強明亮感，使得空間寬敞一點點。不過有時候，家裏有些門，如果真的中間是玻璃，一目瞭然，是很棒的，但洗衣間的話，就需要雙層玻璃，阻隔洗衣機、烘衣機的聲音。

又到4月了，4月10日是第二期加州房產稅繳納的期限，4月15日是所得稅申報期限，對兩種稅都要繳交的人而言，4月是辛苦的。加州的房產稅帳單，分2期繳納；容易讓人迷糊的是，房產稅的一個會計年度，是從當年度的7月1日起，到隔年的6月30日：前半年是7/1~12/31，而後半年是1/1~6/30。前半年，第一期，在11/1~12/10之間繳。後半年，第二期在2/1~4/10之間繳。如果某人在8/31這天，房子過戶賣給別人，那麽，7/1~8/31的房產稅，他就還沒能收到帳單，也不可能繳，因此，在賣房子的closing statement裡，他會被扣下7/1~8/31的房產稅，錢先轉給買方，買方則在10-11之間月收到帳單後，把7/1~12/31的半年稅款，內含7/1~8/31的2個月稅款，一併都付清。