2月到5月底疫情期間房市的價量變動

截止至5月31日的統計，5月份的房屋成交價，是往上走的，並沒有如等待跌價的人們所期待，呈現往下走的態勢。在市場庫存仍低的情況下，又有為數不少的買主還在市場上看房、找房，賣方沒有什麼特別需要降價求售的壓力。

5月份的 Fontana 比去年同期上漲 3.5% (藍色)，Rancho 漲 6.5% (紅色)，Eastvale 漲 7.1% (綠色)，Ontario 漲 2.3% (灰色)。如果把時間拉長，回頭看到 2017年1月到今天的房價大致趨勢，這4個城市，也如大部分的南加州城市一樣，房屋價格在這幾年，就是平穩上漲，一步又一步在墊高。

除了市場庫存本來就偏低，因受疫情影響，想賣房子的人，立即上市意願不高，2月到4月新上市數，明顯走低。但5月份，新上市的數字，較前3個月，開始有突破的跡象。

現在看房子，買賣雙方都需要比平日多做一些清潔防護，並且會被要求簽署無症狀、沒接觸史的聲明書。所以在網上先看房，篩選後再預約看房子，也事先準備好貸款pre-qualification，或銀行存款statement，是比較明智的作法。

11個 COVID-19 疫情期間房東需要知道的法院暫行規範

11個 COVID-19  疫情期間房東需要知道的法院暫行規範 (2020/04/06生效)
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https://www.dropbox.com/s/h7zk9s3jf8waxnb/Emergency%20Rules-as%20adopted%20April%206%202020.pdf?dl=0

2020年1月份統計，顯示這幾個個城市的價格微升，成交量增，但目前市場房子太少。1月份中位數成交價(上圖)，如果跟前一個月份19年12月比，Rancho Cucamonga, Ontario, Chino Hills 三個城市，都向上走，唯獨 Eastvale 稍往下。如果跟去年同期一月份比較，四個城市都上漲了：Rancho Cucamonga +1.1%, Ontario +7%, Chino Hills +19.8%, Eastvale +0.5%。其中，Chino Hills (綠色)彈跳幅度頗大。線圖藍色代表 Rancho Cucamonga，紅色代表 Ontario，灰色代表 Eastvale。

加州房屋買賣交易的流程圖：
藍色：買方
橘色：賣方
黃色：買方+賣方
綠色：Escrow 履約公證公司
灰色：Lender 貸款銀行

2020年1月1日起，ADU相關的新法、修法，大幅鬆綁了在自家房子的土地上做增建。現在起申請增建ADU，accessory dwelling units，受到法規的大力支持，限制變得很少，即使位在有HOA規定限建的社區，只要是 single family residence 都可以突破限制了。在增建後，房子的使用效益增加，市場價值增加 (property tax自然也伴隨增加)，除了自己家人可以住，也可以合法出租。以下是相關法案的重點整理：

投資房地產，長期看人口變動，短期看金融利率。2020年初1月6日的新聞（去年的統計數據）：2010年後加州外移人口首次多於移入。就業機會、生活開銷、居住成本、稅法政策...等等，都是推動人口移動鐘擺的動力因素，其中若有任何變動，鐘擺則可能又擺到另一邊去了。但以全美而言，加州並非變動最大的幾個州之一。

今天1月9號，2020年開頭，房地美公佈全美平均房貸利率，數字較前幾週來得低，是13個星期以來最低。平均30年固定利率降到 3.64%，15年 3.07%。前一週的平均是，30年 3.72%，15年 3.16%。前一次的低點是在2019年的9月初，也是去年的最低點，30年 3.49%，15年 3.00%。

截至2019年 12 月底的房市交易數據，延續著11月份走勢，市場上的「待售庫存」持續減少。圖上的顏色，藍色代表 Rancho Cucamonga，紅色代表 Ontario，綠色代表 Chino Hills，灰色代表 Eastvale。與2018年12月相比，四個城市減少幅度頗大，更甚于2019年11月與2018年11月的相差幅度。

2020 年第一週，Freddie Mac 房地美的房貸利率統計：全美平均 30年固定利率 3.72%，15年固定利率 3.16%。

2020 年第一週，其實就是只有今天1月2號週四。Freddie Mac 是固定每週四計算公佈；所以第一週，只有今天一天，但數字真正反映的是，去年12/30跟12/31兩天。

聖誕節即將到來，2019也接近年底了；截止到昨天12月19號，美國每週的平均房貸利率統計：30年固定利率，週平均 3.73% ；15年，3.19 %。2019年最低的利率，應該就是 9月5號的那一個禮拜，30年固定利率，週平均 3.49% ；15年，3.00 %。

統計到 11 月底的房市交易數據中，比較有趣，或者值得注意的是，市場上的「待售庫存」在減少。圖上的顏色，藍色代表 Rancho Cucamonga，紅色代表 Ontario，綠色代表 Chino Hills，灰色代表 Eastvale。

出售中的大麻屋實景影片視頻：
這3000多呎的大房子，被搞成大麻屋，屋主不要了，讓銀行法拍收回，現在銀行以市價6成上市。抽空在傍晚時分，天色雖略暗，還是進到房子裏看看。

截至10月底的成交過戶統計，Rancho Cucamonga (藍)、 Ontario (紅) 、Eastvale (綠)，中位成交價格都沒有往下的趨勢，比起去年10月，還有一點往上的感覺。Chino Hills (灰)向來都是統計上數字擺盪較大的城市，今年10月比去年同期，跌6.5%。

自2020年起，有不少在今年裏新修的房地產相關法令，開始生效。除了新聞媒體報導頻率比較高的 1482 rent control 法案，還有一些與 HOA相關的新法或修法，可能對不少人的生活環境產生影響，例如以下三個法案：AB 670, SB 652, SB 234。

加州的 1482 法案已經通過，限制了未來房租的漲幅，漲租以：5%+消費者物價指數，或者10%，兩者中取較低的數字為上限。除了 rent control 之外，另一項重要的內容是 just cause。

這個房子屋況正常，區域良好，開價已經比行情低10幾萬。Listing description 寫得很明白，屋主想要盡快賣掉，而房子就是一直住著，沒破、沒漏、也沒有特別弄得漂漂亮亮。這種難得的房子，只可能賣給已經準備好的的買主，也當然是2天就進escrow 了。

今天來好好算一算，這位小明先生，他的房屋貸款，應不應該重新申貸 refinance？小明4年前的房貸(已經繳了48個月)：借款30萬，30年期，固定利率 4.25%。近日他被 offer 重新貸款，lender 給了一個新利率 3.625%，30年期。小明先生，該不該重貸呢？

新聞截圖自 Daily News。房客搬走後，留下已經腐化的屍體，這真是非常誇張的爛房客，房東也真的是虧大了。上法庭索賠，還要先查查，對方是否有什麼資產可以拿出來賠，否則，再浪費一筆打官司的時間、精力、金錢成本。

出租房的樓下是金飾店，這裏必然是人來人往的地方。這位女房客已經在此住了20年，也一定都是穩定繳租。這種事，就是讓人想都想不到的！

中文執照班10月12日上課內容(第二期第8週-本期最後一週)

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美國房屋建築風格圖例 PDF

若只看中位數房價，Rancho Cucamonga 從去年中到今年9月，像是風箏線放到底了，怎麼也爬不上去。倒是鄰居 Ontario 像蝸牛向上慢慢爬。再遠點的 Chino Hills 這5年來，實在是像忽上忽下的雲霄飛車。