Dr. Peng's Real Estate 彭老師加州地產誌

投資房地產，長期看人口變動，短期看金融利率。2020年初1月6日的新聞（去年的統計數據）：2010年後加州外移人口首次多於移入。就業機會、生活開銷、居住成本、稅法政策...等等，都是推動人口移動鐘擺的動力因素，其中若有任何變動，鐘擺則可能又擺到另一邊去了。但以全美而言，加州並非變動最大的幾個州之一。


另一則同一天Forbes的新聞，列出了人口流出以及流入，分別異動最大的10個州，如下圖。加州並不在榜單上。除了看人數，也許更值得關注的是，流出與流入的年齡層，如果是青壯年，他們通常是房地產購買的主力，影響力比較大。以常年的統計數據而言，加州流出的人口平均年齡大於流入的人口，這個現象目前還沒有看到反轉。

全球在經濟發展比較前端的國家，人口成長速度變緩，是共同的趨勢。美國也不例外，如下圖，數據來自人口統計局。持平而言，人口要是減少很快，走到了負成長，而經濟發展又頂在瓶頸上，房地產的長期趨勢就必然是負向的，例如日本和台灣；因為房子是給人住的，商店需要有人逛，學校要有孩子上學，人少了，需求就小了。