根據公開與私下徵詢在廣告業、行銷業、媒體界工作朋友們的意見，上面的2個選項裏，他們相當一致性的選擇是B。除非是fixer-upper house，否則不好看的照片，導致賣相吸引不了人，有意願來看房子的 agent 與買家就會不夠多，賣出的機會就變小，或時間延長。如果是已經適當修繕過、整理過的房子，明亮乾淨的照片，和精心美化過的照片，兩者吸引來客的差異，就應該不大。但是，高價豪宅又不同了，這種房產賣價高、佣金高、客群少，特別用心拍攝照片，製作影片，用最精美的方式呈現其特色，是必要的成本支出。畢竟，服務的客群是不同的。

即將離家到外地讀大學的學生，確實有必要知道一些租房子的基本概念和自保措施，例如理解租賃的本質、確認房東身分、閱讀契約內容、避免使用現金、留下同住室友的全名與地址、備份保留契約等等。房租佔了生活支出的最高比例，偏偏年輕人的搬家頻率也最高，什麼都不知道的結果是，吃虧上當，或者與朋友交惡，這些都不值。

Netflix 上週五推出，以 Real Estate agents 的工作和生活為背景的新形態電視影集，Selling Sunset。故事描繪一家位於好萊塢的地產公司裏，多位美女 agents之間，她們的感情關係、房屋銷售競爭、生活品味展現等等。畫面充滿俊男美女、豪車豪宅、流行時尚，畫面美不勝收，不過，看電視不能與真實混淆，它終究拍攝得太夢幻了！

美國的zoning 土地使用區分，非常嚴明。哪裏是住宅區，哪裏是商辦，早早就清楚地畫在一個城市的地圖上。有趣的是，這個法律制度的早期歷史，牽扯到百年以前，華人開設的洗衣店，因為廢水隨意放流，讓政府不得不出面規劃、管理。

房地產最重要的推力與支撐就是人和錢，工作機會就是「人流」和「金流」所到之處的具體指標。多年來，因「工作」原因移入加州的人，佔全體移入口的60%以上；而每年因退休而搬離加州的比例也不少，約在20%。人口流動交替，工作機會多，房地產交易自然容易保持暢旺。

看來 2019年，利率不會再往上走。對想買房子、換房子的人而言，至少有一項重要變數，今年是固定住了。

我參加過4次，由不同的講者所主講的，關於1031 Exchange 延稅的workshop，雖然各有精彩之處，但都沒有把具體而踏實的步驟講明白。不講明白的原因，其實也很簡單，當然就是要大家去找他的公司代為辦理，他們才有生意做。所謂具體的步驟，簡單說，就是一個一個，要按時填的文件表格，例如，做1031的最終結果，就是給 IRS遞上 Form 8824，這張表的第1到第6欄，是填買賣房子的地址、日期，日期的間隔，必然要合乎規定，這就是再具體簡單不過的細節。參加workshop是可以學學些東西，但要求完整，還是得靠自己。

2019年2月，加州的降雨量驚人，積水、泥流 、房屋地基流失的災情頻傳，但天氣一轉晴，新聞不再，大家又忘了天災的潛在可能。買賣房子的時候，賣方依法或依約，要提供很多資訊，其中一項是天然災害的NHD (Natural Hazard Disclosure)，簽名之前，最好真的讀一下，起碼對風險來源多一分瞭解。

到新建案的社區選新房，在選位置的時候，有不少可以考慮的選項：(1)要進出方便，還是僻靜或邊間；(2)方位朝向，考量風水，還是日照；(3)開窗的view，看遠山，看公園，或看鄰居後院；(4)是否靠近水道、電塔、幹道、泳池、球場、或商業區邊界；(4)是否路沖？路燈直射？(6)若家裏車子多，要靠近共用停車區域嗎？

這房子是一戶 detached condo，不是獨立屋 single family residence，它的建地是和連續的10多戶鄰居共同持有的。在加州，兩三層樓高，連排的城市屋townhouse，產權文件上登記的也是condo。買房子以前，文件雖然很多，還是要看一眼，或問清楚，畢竟 SFR 比 condo的增值性比較強。

這星期(3/14/2019)的平均房貸，30年固定利率，是自去年2月以來的最低水平。不少人的印象是利息越來越貴，實際上是相反的。當然，有人喜歡拿歷史的最低點來比，其實，那頂多是個閑聊的話題而已。At 4.31 percent, the average 30-year fixed mortgage rate is at its lowest since February of last year. 

看看新車貸款利率，因不同個人信用分數，是天差地別的。只要是貸款，借錢給人的 lender ，必定是多分評估風險跟利潤，信用分數是最簡單的工具。

遺產在生前做適當安排，對有房有資產的人可能是很必要的，其中的目的之一，是合法繞過法院認證分配財產的法定流程probate，直接安排轉移分配的方式。Probate 耗時又昂貴，流程也很繁瑣；給一個一目瞭然的價格表，和一個五顏六色的流程表，最容易讓人理解。

鄰近高壓電塔的房子，對不少買主或租客，都是不列入考慮的，因為擔心電塔可能影響健康的心理因素，很難消除。

不是幫出版商賣書。在加州當房東，自己管理出租的房產，最好知道基本的法律規定。例如，不能用種族為由，拒絕房客的申請；又如，房子要持續維持在堪用、可居的狀態，該修理就一定要修。

房子登記在誰名下？如何登記？如何變更？這些表層問題，只要找一位有執照的房產經紀，都很容易問清楚。流程不過是： (1)代辦人準備適當對應的文件、(2)公證人面前簽名或不用簽名、(3)代辦人員拿去登記。深層的問題，就比較難了。有人是為保障另一半的人生做準備的；也有的是為離婚預先做鋪陳；有的人在為財產分配或繼承做打算；也有白髮蒼蒼的父母，拿積蓄幫女兒買房，但心裏防著女婿變壞蛋。文件永遠是簡單明瞭的，流程也必然是按部就班，不過人心的想法，就不一定了。

有朋友對「加州看房團」頗好奇。前些年確實有來自中國大城市，旅遊兼買房的旅行團。近年則是房屋行銷公司，邀約房仲經紀人，提供巴士接駁，招待美食美酒，力求新建案的曝光度，無論是市中心的高樓，或海濱高爾夫球社區，總要推廣，才容易賣出去。房仲經紀人，也不是愛吃愛喝，總要知道市場上有什麼，才有話題和客戶聊天。

幾天前，經過我第一次幫忙做open house的房子前，當時它的開價，比其他周邊接近的房子，高了快10%，當然賣不掉。屋主很堅持，但最後還是用市場價賣掉了，可是賣了2年半，也就是房子空了2年多，白繳了2年半的property tax。市場的力量，還是最大的。

告知disclosure事項，是最常引起房子買賣、出租的糾紛的源頭，該講的沒講，不該講的反而吹牛。聽過一位房東說：「這外面都可以停車」。我走到外面抬頭看，搖搖頭。

房屋買賣出租，種族歧視是法律上嚴格禁止的，專業經紀人不能違反。但是對投資者而言，區域性的人口統計基本的樣態--家戶收入、產業類別、年齡分佈、種族比例，卻是絕對需要知道的。房子是給人住的，商場要人氣，地方要有產業，否則房地產如何增值？

南加州 Irvine 爾灣的城市規劃，是教科書等級的模範生。近年來房價連番地猛漲，並非沒有道理；光是這張 Zoning Map 土地區分使用圖，就值得花幾十分鐘，細看研究。

每次參加完地產經紀人協會的法律座談，都會發現，部分入行數十年的資深經紀人，雖然經驗豐富，但某些走在法律邊緣的做事方法，是很令人捏冷汗的。

在美國，到apartment公寓社區租房子，找個有執照的地產經紀朋友一起去leasing office，大部分office會願意付給經紀幾百塊美金的referral fee。這筆錢，拿來當收人、慶喬遷、買碗盤、小傢具，都好用。

善用科技和第三方線上公司，處理房客的申請表、信用背景查核，真的是比較有效率，日後爭議可能性也比較小。只要對方告知手機號碼或email，就可以了。

熱賣的新房社區，通常不可能隨到隨訂。想及時下訂，最好事先登記，請建商把自己加到優先名單裏。當然，所謂優先，除了早早登記，當然是要有一些評選條件。

常常在買賣、出租，進行檢查房子的時候，手上拿著表格、筆、手機，又照相、又寫字，最後還要整理一遍，有些費事。真希望有個手機app工具，但就是找不到。自己動手設計一個，看看會不會有人願意開發，參考這個設計。

賣房子的時候，該不該裝修後再上市，別人給的建議常是籠統模糊的。拿出紙、筆計算一下，把確定的，和不確定的數字，都估算一遍，心裏才會有底。

用近5年的成交數字來看，Rancho Cucamonga 與鄰近城市的房屋市場，短期而言，截至2月底，量縮價還好。